Ông Đoàn Mạnh Cường (Sơn La) đề nghị Bộ Xây dựng xem xét, hướng dẫn địa phương giải quyết vướng mắc liên quan đến đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà nhà ở riêng lẻ tại nông thôn đối với trường hợp sau:

Ông Q nhận chuyển nhượng thửa đất số 50, tờ bản đồ số 40, tổng diện tích 2.645,7 m² (trong đó bao gồm 313,6 m² đất ở tại nông thôn và 2.332,1 m² đất trồng cây lâu năm). Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2020.

Ngày 20/12/2025, ông Q đến nộp hồ sơ đăng ký xin cấp giấy phép xây dựng đối với thửa đất trên (cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn).

Cơ quan ông Cường thực hiện kiểm tra rà soát để cấp giấy phép xây dựng, theo đó, tại Quyết định phê duyệt đồ án Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu du lịch sinh thái Tà Xùa được UBND huyện Bắc Uyên phê duyệt năm 2017 (hiện nay Quyết định này chưa bị bãi bỏ) thì thửa đất có 80 m² nằm trong quy hoạch đất ở, còn lại là quy hoạch đất cây xanh.

Căn cứ điều kiện cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ theo quy định tại khoản 3 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024: "Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn".

Do đó, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng của ông Q có 80 m² nằm trong quy hoạch đất ở theo đồ án quy hoạch chi tiết được UBND huyện Bắc Yên phê duyệt, bảo đảm điều kiện để cấp giấy phép xây dựng (do theo quy định tại Luật Xây dựng điều kiện để cấp giấy phép xây dựng là phù hợp với quy hoạch chi tiết).

Tuy nhiên khi đối chiếu với quy hoạch chung khu du lịch Tà Xùa và các vùng phụ cận tại Quyết định vào năm 2024 của UBND tỉnh, thửa đất trên nằm trong quy hoạch đất nông nghiệp.

Ông Cường hỏi, trường hợp quy hoạch chi tiết (loại quy hoạch dùng để cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng) mâu thuẫn với quy hoạch chung, thì có thể căn cứ trên quy hoạch chi tiết để cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ không?

Giải pháp xử lý trong công tác cấp giấy phép xây dựng trường hợp giữa các quy hoạch được phê duyệt có sự mâu thuẫn, không thống nhất?

Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau:

Về điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, theo quy định tại khoản 3 Điều 93 , đã được sửa đổi, bổ sung tại điểm d khoản 1 Điều 57 :

"3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp quy hoạch chi tiết theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn".

Như vậy trường hợp quy hoạch chi tiết chưa được điều chỉnh hoặc chưa lập mới theo quy hoạch chung được duyệt thì cơ quan có thẩm quyền không có cơ sở cấp phép xây dựng theo quy hoạch chi tiết (do chưa tuân thủ theo các quy định hiện hành).

Trên cơ sở quy hoạch chung được UBND cấp tỉnh phê duyệt, UBND cấp xã khẩn trương rà soát, tổ chức triển khai lập, điều chỉnh quy hoạch chi tiết làm cơ sở triển khai công tác cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn.

Về giải pháp xử lý trong công tác cấp giấy phép xây dựng trường hợp giữa các quy hoạch được phê duyệt có sự mâu thuẫn, không thống nhất; căn cứ điểm b khoản 2 Điều 8 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024:

"b) Khi có sự mâu thuẫn giữa các quy hoạch đô thị và nông thôn khác nhau về cấp độ thì các cơ quan tổ chức lập quy hoạch thực hiện rà soát, báo cáo cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch để thực hiện việc điều chỉnh quy hoạch theo quy định tại Chương III của Luật này;".

Như vậy, đối với trường hợp mâu thuẫn giữa quy hoạch chi tiết và quy hoạch chung, căn cứ các quy định của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, cũng như căn cứ quy hoạch chung được duyệt, UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức rà soát các quy hoạch chi tiết trên địa bàn địa phương quản lý, xem xét, quyết định hiệu lực của quy hoạch hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết trên theo quy định.

Chinhphu.vn